Neto Alves

Por tipo de negócio6 min de leitura

Imobiliária e corretor: portal, Instagram ou site próprio?

Os três, cada um com um trabalho. O portal traz quem procura agora, o Instagram mostra o imóvel, e o site é o único em que o contato chega só para você. O que a lei exige em cada anúncio.

Os três, cada um com um trabalho. O portal traz quem está procurando imóvel agora. O Instagram mostra o imóvel a quem ainda não está procurando. O site próprio é o único dos três em que o contato chega só para você, num endereço que é seu. Quem tem portal e Instagram aluga duas vitrines. Quem tem também o site é dono de uma.

Vale para a imobiliária e para o corretor autônomo. Muda o tamanho, e a ordem de montar é a mesma.

Mão segurando um molho de chaves junto à porta aberta de um apartamento novo, com a sala vazia e a varanda ao fundo.
A chave é a mesma em qualquer canal. O que muda é para quem o contato chega.

O portal: onde está a procura, e a concorrência

O ZAP, a OLX e o Viva Real são vendidos juntos, e a página de planos para profissionais os chama de "os 3 maiores portais imobiliários do país". São três planos "Multiportais", que publicam o anúncio nos três: o Padrão, a partir de 5 anúncios; o Superior, a partir de 25; e o Exclusivo, a partir de 80. Os dois de cima trazem o que a página chama de relevância no ranking, descrita assim: "possibilita seu anúncio aparecer antes dos anúncios que não têm esse diferencial". Há ainda os destaques, que variam com o plano. O preço não aparece na página.

Na prática:

  • a posição faz parte do plano. Os planos maiores e os destaques põem o anúncio na frente;
  • o seu anúncio fica ao lado dos concorrentes, e o mesmo imóvel pode estar ali com mais de um corretor;
  • o contato passa pela ferramenta do portal, e é lá que os contatos ficam guardados.

Nada disso é motivo para sair. O portal é onde está a pessoa que digitou "apartamento 3 quartos" esta semana. É motivo para ele não ser a sua única porta.

O Instagram: bom para mostrar, ruim para achar

O vídeo do imóvel no Reels vende a visita, e o perfil mostra quem é o corretor. O limite é a procura: o Instagram não tem filtro de "casa até 600 mil em tal bairro", e a publicação de três meses atrás já desceu no perfil. É o mesmo raciocínio de Instagram basta, ou meu negócio precisa de site?

O site próprio: o que só ele faz

  1. Cada imóvel tem o seu endereço. A ficha com fotos, planta, preço e bairro vira um link que você manda no WhatsApp, põe no story e que o Google pode mostrar.
  2. O contato chega direto, com o imóvel na mensagem. "Tenho interesse na casa código 214" dispensa a primeira pergunta. Está em WhatsApp e site juntos.
  3. Você aparece no mapa com o seu nome. As diretrizes do Google tratam os "corretores de seguros ou imóveis" como profissionais liberais, que podem ter um Perfil da Empresa próprio se atendem o público e podem ser contatados no local verificado, no horário indicado. O site é o endereço que essa ficha aponta.
  4. É seu. Trocou de portal, mudou de imobiliária ou perdeu a conta do Instagram: o endereço e as fichas continuam.

O que a lei exige em todo anúncio, inclusive no site

O regulamento da profissão, o Decreto 81.871, de 1978, tem duas regras que valem para portal, rede social, placa e site:

  • o número da inscrição no CRECI "constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional";
  • só pode anunciar publicamente o corretor "que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado".

A Lei 6.530, do mesmo ano, lista entre as infrações anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis. E a Resolução 1.065, de 2007, do COFECI, define a forma: o nome seguido de "corretor de imóveis" ou "profissional liberal" e do número, precedido da sigla CRECI. Para empresa, o número leva a letra "J".

No site isso vira três cuidados: o CRECI no rodapé de todas as páginas e na ficha de cada imóvel, só imóvel com autorização escrita no ar, e a ficha retirada no dia em que a autorização vence.

Os números: quem procura pela internet

Na pesquisa da consultoria Brain com 1.200 entrevistas em todo o país, no primeiro trimestre de 2026, 49% das famílias disseram ter intenção de comprar um imóvel. O Nordeste lidera, com 55%. Entre os que pretendem comprar, 9% já pesquisavam imóveis na internet e 5% já visitavam unidades.

O número que mais interessa eu não encontrei em fonte pública e confiável: quantos contatos vêm de portal e quantos de site próprio. Quem tem esse número é você. Anote por um mês de onde veio cada cliente e divida a mensalidade do portal pelos contatos que ele trouxe.

Uma divisão de trabalho

O custo por contato é o que permite comparar os três.
CanalO trabalho deleO que medir
PortalTrazer quem procura agoraMensalidade dividida pelos contatos do mês
InstagramMostrar o imóvel e quem é vocêMensagens que citam uma publicação
SiteGuardar as fichas, receber o contato e aparecer no GoogleVisitas e toques no WhatsApp por imóvel

A ligação entre eles é o link: o perfil do Instagram e cada story apontam para a ficha do imóvel no site, e o nome do site vai na placa. Como ler o resultado está em os três números que importam.

Como eu monto isso nos sites que faço

No plano Profissional, as fichas são um catálogo de até 30 imóveis, com busca, que você mesmo atualiza numa planilha: vendeu, apaga a linha. O pedido de visita sai em passos, direto para o WhatsApp, com o imóvel já na mensagem. No Completo entram três páginas de campanha com vídeo, para os lançamentos. Para uma carteira maior que 30 imóveis, a conversa começa pelo WhatsApp.

Fontes

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